华为来了以后,东莞松山湖的房价直追深圳!这里真的值得吗?

2021-05-15       浏览次数:0

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总有一些区域,让已经入场的人偷笑,还没入场的人焦虑。

比如房价趋于”疯狂”的松山湖

2019年的9月,松山湖的房价均价还在3万/㎡出头,

如今最新的房价行情网数据显示,2月份已经到了5.6万/㎡。

而根据我上周去松山湖考察调研的情况看,现在松山湖的二手房价格,普遍均价已经达到6万/㎡,超过7万/㎡也不在少数。

这房价,已经和深圳不少区域平起平坐。

短短一年半时间,整个松山湖片区上涨幅度超过50%

这上涨幅度,出现在东莞这样的城市,着实让人意外。

那松山湖为什么会涨疯?吃瓜群众马上会想到华为。

没办法,华为流量太大,松山湖稍微蹭一蹭就已经有足够热度.

但是,这一次考察过后,我必须说:松山湖房价暴涨的锅,真的不能全让华为背。

大家都在谈松山湖,很多人却搞不清楚松山湖在哪里?

这里就要谈谈松山湖片区松山湖的区别了。

简单来说松山湖片区>松山湖

在东莞的区域规划中,东莞分为6个片区,松山湖片区是其中之一,松山湖片区包括松山湖区以及大岭山、大朗、寮步、茶山、石排、石龙6个镇。

我们通常讨论的松山湖只是中间一小块,也就是真松山湖。

周边大岭山、大朗这些镇区,当然也会蹭一下松山湖的热度,但它们顶多算是伪松山湖。

外地人可能对真松山湖和伪松山湖这种地理概念没有感觉,但一说房价就知道差别了。

看出来了吧,真松山湖和伪松山湖真不一样。

在松山湖内部,可分为四个区域,分别是:

北部、中部、南部、台湾高科技园

这四个区域中,台湾高科技园没有楼盘,其他三个区域虽然都有楼盘,但情况大相径庭。

松山湖楼市现状

要搞清楚当下松山湖的上涨机制,首先要了解当下松山湖的楼市情况。

先来看看北部北部是整个松山湖的人口聚集区,也是配套最为完善的区域

在交通上有松山湖北站枢纽,未来将会有地铁R3线联通,但这条线规划的建设时间是2023年,真正地铁能够兑现恐怕得等个7、8年。

商业上,整个松山湖最大的商业综合体松山湖万象汇广场也正在建设中。

不仅是生活配套,北部也有各类高新技术企业聚集。

相比中部和南部,北部是更适合居住的区域,但是这个区域的项目并不多。

整个北部,有五个具有代表性的项目:文苑华府,银领国际、松湖蓝湾花园,盛世天境,明珠花园。

第一个项目《文苑华府》四栋花园小区房,特价房3280一平起,均价4000一平,两房-4房63-77-99-107-109-113-128-133

第二个项目《银领国际》村委统建楼,五栋花园小区,目前均价7800一平,在售户型1房一厅56平,两房77-86平,三房105-133平,四房143-146平

第三个项目《蓝湾花园》6栋花园小区,目前均价8000一平,在售户型:2房-3房-4房,面积85-119-149平

第四个项目《盛世天境》6栋花园小区,目前均价6800平,在售户型:2房-3房-4房,面积58-87-110-114-120-145平

第五个项目《明珠花园》4栋花园小区房,目前均价6500一平,在售户型:2房-3房-4房,面积62-70-88-113-119-129-145平。

以上项目售楼热线:19925435078许经理。

中部处于松山湖景区所在地,优越的环境是中部的特点。

和北部相比,生活配套上比较欠缺,主要的商业中心只有一个万科生活广场

此外,中部另外一个亮点是学校,松山湖中心小学、东莞中学松山湖学校在整个东莞都是数一数二的学校,因此,学区房在中部很有市场。

再看南部,南部的大部分地块都被华为拿下,这里有华为欧洲小镇

这里也有华为自建的员工房,华为湖畔花园(华为员工房)

而南部真正意义上的楼盘,只有一个紫檀山。

考察了松山湖所有区域之后,简单总结松山湖的上涨因素,我觉得既有客观条件,也有松山湖自身的硬性条件。

客观条件可遇不可求,

比如2019年东莞二手房交易的税改,降低了税务负担,利好了二手房市场;

比如去年疫情之下的全球大放水,让包括松山湖在内的整个东莞楼市进入牛市。

这些因素都是推动松山湖持续推高的重要条件。

但更为重要的,是松山湖自身的条件

比如供应,松山湖的房屋供应很少,一共就只有十几个楼盘,能放出来卖的就更是稀有,过去十年鲜有新地皮供应,直到2019年才出让两块住宅用地

新地块正在建设中

这样的供应条件,使得业主及其强势,形成典型的卖房市场

当然还有“华为们”,引进华为及其他科技企业让整个松山湖的经济找到了新的增长点,从这一点看,松山湖房价推高也不能说完全和华为没关系。

但在这次考察中,我感受最深的一点不在于上述的各个原因,而在于:

东莞人对松山湖的认可。

比如一个中介就告诉我,有本地人为了在松山湖买一套房,愿意到处借钱用全款买,也有人卖掉两套虎门的房子来换一套松山湖。

东莞人对松山湖真有执念。

当下真正能用高价接盘松山湖的人,不是深圳人和外地人,而是东莞人

因为东莞的购房名额需要社保,绝大多数外地人并不具备条件,而东莞各个镇区的有钱人,只要有条件,置换也好、投资也好,都会选松山湖。

而它们看中松山湖的点主要有两个,一个是学区,一个是环境

纵观整个东莞,没有哪一个镇区能在这两点上稳压松山湖,有好学区的城区没有那么好的自然环境;有景区的大岭山没有松山湖的学区。

松山湖用学区和环境抓住了东莞人的心。

而真正让本地人认可的地段,它的价值才真正经得起考验。

东莞人对松山湖的热情,才是松山湖房价最强力的支撑点。

考察完松山湖,我觉得有一点必须向大家传达:

松山湖现在的楼市供应情况,短时间内不会有很大的改变相对紧缺的供应和极度旺盛的需求,依旧会是松山湖的常态

所以你要问未来松山湖的房价会是怎样的走向?我只能给你一个会意的眼神。

毕竟,东莞人挺多的,松山湖的房子挺少的。


东莞大朗天峰松湖新楼盘介绍:

东莞地铁站1号线800米开盘村委统建楼{大朗天峰松湖},

大朗绿本小产权房,正规报建,四证齐全,发绿本带管道天然气

大朗村委统建楼{天松湖},三栋650套大社区花园洋房,

二梯11户16层,首付1成,二房只交3万即拥有,三房只交5万即拥有!

开发商由于有更大项目在建设,现成本价推出仅售均价3600元/平​​

首付一成,首付一成即可拥有,周边同类大型楼盘售价七千一平了,年底封顶,
封顶后定价五千八每平起售,现在入手几个月升值二三十万一套,大社区,自主两相宜​

在售户型:

一房一厅:50.79平
两房两厅:88.23-91平
三房两厅一卫:101.75-104.3-117.99平
三房两厅两卫:115.10-117.04-117.80-118.48平
四房至五房:150平。
价格:均价3600元/平
商铺:38.5平-42.80平-48平-50平-58平-71.08平-89.05平-92.28平
黄金临街金铺,数量27套,欲购从速!双复式洋房暂未推出。
A栋商铺层高3米,每平12500万起售,B栋商铺10500平起售
售楼处:19925435078许经理
付款方式:
1、第三方:首付1成,分期5~8年,月息4~8厘
2、开发商飞分期:首付5成,分期2年,月息6厘
小区配套:占地1.1万平方,建设仅4000平,其余7000平为花园、

停车场、会所、绿化,业主健身区,业主休闲区,小区还自带儿童乐园,自带游泳池,全封闭管理
出门极是公交车站、湿地公园地铁口站200米
生活配套:周边零距离大型肉菜批发市场,大型超市,医院、银行、学校、酒店、餐厅应有尽有,闹市正中心

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